还在涨!成交均价2.1万,合肥2023年最新楼市放松政策或已在路上

年末,全国各地都开始了轰轰烈烈的“救市运动”。

现房销售!新房不限价!合肥政务和包河部分片区新房直接捅破天花板,给周边新盘市场夯实了价格预期;

一边摇号抢一边打折卖,合肥新房市场分裂加剧,市区外围三无新房彻底崩了…

东莞全域放开限购,苏州、南京、成都等重点城市关于二套房政策再放松!合肥年后或直接跟进!

土拍是楼市的晴雨表,再加上拍地可以增加土地财政,所以用拍地来刺激当地楼市是各地常规情况下屡试不爽的刺激手段。

而在楼市政策频频落地的年关时刻,合肥又有怎么表现呢?明年的看楼市究竟会不会继续上演“过年即火”的剧情呢?我们分类来看。

NO. 1|

在去年的12月,合肥不出意外的拿出第四批次土拍,虽然土拍结果多是国企托底、流拍,表现平平…但是其破例加上一次拍地和祭出政务核心地块的初心和做法,足以对今后买房形成很大的推力:

一、第四批土拍的到来,一是想刺激楼市加速活跃,二是提高相关财政指标。对于我们购房者来说,第一点是极为主要的,因为年末临时增加一次拍地再加把政务地块纳入拍地,足以说明当局对于提高楼市活跃的意志和决心。

我们在2021年就说过,能够改变当下楼市状态的只有核心资源和政策。而政务区作为合肥唯一一个预期兑现的高价值板块,其上次土拍已是五六年前;所以这一次让政务出马,已是当局对于复苏楼市最有力的体现,虽然略带强弩之末的韵味。

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二、政务和包河片区的不限价现房销售。现房对于我们购房者来说,是当下的买房路上最大的心安。

但是,现房往往给开发商带来更高的成本且不限价的政策也让未来新房售价再次突破想象;如此一来,或将对周边新房和二手房房价有着刺激的作用,夯实了周边新房开发商和二手房东的价格信心,对买方市场造成一定的价格压力。

NO. 2|

对于当下正在进行的合肥楼市,有些板块和楼盘真的要注意了…

首先来看一组最新的合肥年度房地产相关销售数据:

一、2022年,合肥累计卖出约12490亩涉宅地块,累计卖地金额约975亿!(冷知识:2021年合肥全年卖地总额为850亿左右)

二、据金刚石数据统计,2022年合肥新房累计销售3.74万套,整体销售均价2.1万左右。(冷知识:2021年合肥新房累计销售约60000套,销售均价1.88万左右)

还在涨!成交均价2.1万,合肥2023年最新楼市放松政策或已在路上

近乎腰斩的新房成交和波动上升的新房价格,让更多购房者更加看不懂这魔幻的楼市。

然而,魔幻的不只是近两年对比之下的合肥楼市,在当的合肥楼市就有着极为“分裂”的两大迹象:

一、省府天珺和淝河的万科朗拾直接摇号。要知道它们都是动辄300万+的改善门槛,这与当下冷寂的合肥楼市形成强烈的反差,也从侧面证明了合肥楼市是不缺购买力更不缺“有钱一族”的客户。

万科朗拾近日登记户型:102㎡-175㎡房源,整体均价在24298.58元/㎡,累计172套毛坯房源。

同时,据安信证券数据显示:自今年3月以来,相对于居民收入,居民所持有的存贷款轧差占比出现了大幅上升。

备注:分母端是居民部门一段时间(例如一个季度)的总收入,分子端则是居民资产负债表中的存款增量与贷款增量之差,即存贷款轧差,其中存款包括储蓄存款和货币基金,贷款包括购房以及经营所需的贷款。

二、合肥市区外围板块正在加速崩盘,三无产品还需谨慎。在2021年楼市风口期被吹上天的“瑶新北”以及前段时间被销售和中介朋友大肆鼓吹的某众路板块某庙甚至蹭滨湖、省府热度的某些片区,现在又如何呢?

在严重分裂的楼市热度中,300万+的在摇号而这些外围刚需板块则一边鼓吹自身人气的火旺,一边打折促销…

对此我们认为,上分销、打折促销等手段是漏脯充饥的做法,不能真正解决楼盘保证可观利润空间和品质预期的销售之道。它有着很低的阈值,更重要的是,随着利润空间的被瓜分稀释,它也有着很强的副作用,或将影响原有的楼盘品质和质量,很可能会对本就脆弱的市场和预期带来更严重的打击。

楼盘上分销政策如此,当局降低购房成本的操作亦然。

同时,对于大批刚需购房者我们认为,受预算限制市区外围的楼盘也不是不可以考虑。

以小庙为例,区域内有龙湖融创、通和、新华等房企,在产品严重同质化的小庙板块,失去了交通和区位优势,那么品牌则是抉择的重中之重。在合肥有着足够高的品牌背书和产品参照的龙湖则是优选,其次,用均价1.8万买小庙的预算,在市区挑一挑一些品质中上的二手房更是一个明智之选。

此外,对于新华等外围楼盘建议可以再等等,给此类楼盘一些回落到真实价值的时间。

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NO. 3|

第三点是全国多地市放松楼市政策,特别是对于二套房、二手房政策的宽松更是达到史上最低!

为什么是二套房?不应该是保护刚需、新晋城市人的首套置业吗?

对此,我们认为,经过长时间的经济压力,此番政策出台都将是直指问题要害,缩短政策迂回路径和周期,尽可能点对点激活楼市,尽快拔高市场预期。

而对于点对点解决二套房问题,让利二套房甚至更多套房的购房群体,这里主要是因为在当下环境中,只有他们才能够有能力解决现存的楼市问题作为享受过房地产红利的群体,他们也更愿意在政策的便利下出手。所以他们就成了当局政策的“准客户”。

但是,周边的苏州、南京和内地的成都等城市都跟进了,那合肥呢?

答案肯定是因城施策,政策的出台是建立在当地实际市场情况的基础之上。而通过前部分楼市数据的体现,我们认为合肥出台加大放开限购区域、降低二套房首付及出台相关利于多套房群体的政策也只是箭在弦上,这是楼市要求更是来自经济压力的需要。

还在涨!成交均价2.1万,合肥2023年最新楼市放松政策或已在路上

而对于即将到来的2023年合肥楼市的发展和走势,我们也根据近年合肥楼市表现及周边同量级城市楼市发展参考,得到一下几点看法:

  • 明年也是房地产政策大放松一年。其关键节点就在2023年第一批土拍之后的楼市表现,如反响平平,则会继续加大政策剂量;
  • 各大楼盘加大分销、全民力度。受前一“预设”的背景影响,特别是非核心板块的核心楼盘、市区外围楼盘,其都将以降利来换取资金回流;
  • 市场端依旧疲软,市场低迷的惯性依旧很大。作为经济巨轮,楼市有着很大的市场惯性,若明年上半年无明显起色,客观来看,明年楼市也将反响平平、整体房价继续维稳;

但是,尽管如此,作为购房者,我们也不能忽视政策的力度及当局对于恢复经济的决心和意志楼市拥有强大的惯性和政策的强制力及楼市的反弹周期也互为伪命题,这也就是我们在前些年经常说到:年前年后的楼市完全不是一个状态,过完年感觉房价又涨了不少…

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