等额本息是什么意思,等额本息是什么意思利息怎么算

网上经常看到一些文章和短视频,在说买房贷款到底应该选等额本金还是等额本息,大同小异;但经常会听到这样的说法:如果你选等额本金,可能少还几十万的利息

如果你信了,你可能也就进入了一个很严重的认知误区:“利息少的还款方式好”。想跳出这个误区,就要先理解透彻房贷的还款方式。

等额本息:字面意思是“本息”是等额的,也就是每个月还“本金+利息”是相同,最终表现的是每个月还的金额是固定不变的。以贷款100万,30年,当前LPR4.45%为例:每个月需要还5037.18,30年一共要还181.33万=100万本金+81.33万利息。

等额本息是什么意思,等额本息是什么意思利息怎么算

等额本金100万30年利率4.45%的贷款示例

等额本金:字面意思是“本金”是等额的,也就是每个月还的本金是相同的,另外再加上每个月应付的利息,就是每个月应该要还的总金额。每个月应付的利息=待还本金*月利率,因为每个月都还了一部分本金,所以应付利息逐月减少;最终体现出来的就是每个月还的总金额逐月减少。以贷款100万,30年,当前LPR4.45%为例:第一个月需要还6486.11,逐月减少10.3,30年一共要还166.93万=100万本金+66.93万利息。

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等额本息100万30年利率4.45%的贷款示例

总利息一个是81.33万,一个是66.93万,相差14.4万。傻子也知道要选利息少的啊!真因为这个选了利息少的,也就真的成了傻子了……不信,继续往下看。

同样是100万,同样是30年,LPR同样是4.45%,只是还款方式不同,为啥会有利息差呢?是什么产生的利息差呢?少的这部分利息差真的是你赚到了嘛?

想回答上面的问题,需要来刨析两种还款方式每个月详细的还款金额组成。

先看第一个月:

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等额本金的第一个月还款

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等额本息的第二个月还款

等额本息:总金额5037.18 = 本金1328.85 + 利息3708.33

等额本金:总金额6486.11 = 本金2777.77 + 利息3708.33

第一个月,一个非常典型的特点是他们的利息完全一样,只是本金还得不一样造成的总金额不一样。利息为啥一样?因为第一个月都是借用了银行100万,即本金是100万,利息=本金*月利率,本金、月利率都是一样的,所以利息肯定是一样的。

再看第二个月:

等额本息:总金额5037.18 = 本金1333.78 + 利息3703.43

等额本金:总金额6486.11 = 本金2777.77 + 利息3698.03

等额本息第二个月的本金变多了,利息变少了,但总金额没变;等额本金第二个月的本金不变,利息变少了,所以总金额变少了。等额本息的利息少了4.9,等额本金的利息少了10.3。利息为啥少了?因为利息=本金*月利率,月利率不变,本金变少了,所以利息就变少了;本金少的越多,利息就少的越多。第一个月两种还款方式还得本金相差约1倍,所以利息少的也就约1倍。

大家可以自己分析下第三个月,后面每个月都是类似的.

直接看最后一个月:

等额本息:总金额5037.18 = 本金5018.57 + 利息18.61

等额本金:总金额2788.07 = 本金2777.77 + 利息10.30

等额本金最后一个月的利息,刚好是每月递减的金额10.30,因为最后一个月的本金也就是每个月递减的本金。等额本息最后一个月的利息,还是要比等额本金多,因为剩的本金多。

所以,30年还完,我们少给银行利息了嘛?没有,一分钱也没少给,该是多少利息就是多少利息。

那为什么30年算下来少还了14.4万呢?因为:利息=本金*利率

前面还的本金越多,剩余的本金越少,利息才随之变少,汇总的利息才少的。你前期还了大量的本金,所以最后看利息变少了。

借100万每月还3700元的利息好,还是借200万每月还7400元的利息好?其实它们没有本质区别,利息多只是因为你借的钱多而已。你不能因为3700比7400少了一半,你就觉得借100万比借200万好吧?

所以真正能降低支出利息的是利率;只要利率一样,选哪种还款方式没有本质区别。第一年,等额本金就比等额本息多还了16000多元。

如果这16000元,拿出来请领导吃几顿饭,一个月工资多加个2000不香么?拿出来创个小业,慢慢做大到年入百万不香么?拿出来定投个指数基金,平均每年8%的收益不香么?再不济,就买个银行理财年化4%,卡里有钱心中不慌,也很香啊。切记,前面这几个例子都是投资,如果是消费的话,那真不如还银行。

如果你的投资收益可以超过贷款利率,请一定要选利息多的,这样你少还的那部分本金,可以给你带来超过14.4万的利息,你一定是赚的;如果超不过呢,如果低于贷款利率1%以内,还是要选择利息多的,因为你投资只能赚10万利息,30年也就亏了4万的利息,但其实你手里多出的本金在这30年里,可以给你提供额外很多支撑;如果你只会消费,或者收益远低于贷款利率,你还是可以选利息多的,因为消费也是一种幸福,还能为国家做贡献。

就目前低利率情况下,房贷方式选择很简单,记住三句话:

公积金贷款

最长的贷款年限

等额本息还款方式

因为,等你要用钱的时候,随便看看哪个网络贷款,都是年利率7.2%以上;随便用哪张信用卡分期,年利率都在10%以上;随便用哪个银行的消费贷款,都要在1年之内还上所有的本金,而且利率和房贷利率不相上下,有的还多一些。就目前来看,房贷仍然是最省心、贷款年限最长的优质贷款方式之一。

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