租售一体也许是房地产销售的一剂良药?

国外的汽车公司销售基本上是租售并行的,而且大部分是租,签个三年合约,给你新车,到期后,给你换新款车接着租,所以国外二手车市场庞大。当然如果你觉得车好用或者经济条件允许,也可以直接转为按揭购买!当然合同不同付款的金额也不同!

国内的房地产发展商是不是也可以变身为房地产发展商+运营商呢? 也可以借用一下汽车的销售模式来展开租售一体的灵活合同呢?

设想如下:可以签订租售一体合约(首付还是要交的10%,同样有房产证租售型,具有同样法律效率只是不能用于抵押,事实本质上仍然是购买合约,只是付款节点可以选择),在你认为适当的时候可以直接转换,签正式的购买合约和按揭合同,以当时房价为基准,也就是给你一个长时间缓冲期以归避房价下跌的风险!如果是看跌的,就多租个几年后购买,如果是看涨的就同时签下购买合约,同样可以租不买,直到你认为合适的时候转变成购买,按揭利率以当下时间节点为准!这样的好处是让有刚性需求的购房者立刻下决心签订合约而不需要任何犹豫从而确保了房地产的销售!因为当你现在觉得房价会跌,你就不敢购买,因为损失你承担不起,如果不需要你承担损失了,那你相中房子后就会立刻签订租售一体合约(租约和购买合约),3-5年后,你觉得房价不会再跌了,就直接转为购买!按照当下的房价签订销售合同转为按揭!如果房价涨了就按照当年的购买意向合约为基准签订购买合约,涨价的收益归你的意思!那么房价大幅下跌的风险谁来承担呢?国有土地出让方地产发展商地产运营商银行和保险公司一起分担!看起来有风险,实际上当房子都能正常销售出去的时候,房价也就不太会跌的了!那么购房者的损失呢?就是几年的租金!就是以个人的小损失来回避房价下跌的大损失!

以80平米,1.25万每平米,总价100万房价按揭30年计算,以最低的公积金贷款五年以上基准利率是3.25%,换算成月利率约为0.27083%,采用等额本金的贷款方式,每个月月供在5486.11到2785.30人民币不等,等额本息还款每月月供4352.06人民币,那么经过计算你房子的月租就是4352.06!实际上是以按揭金额在租房子,时间长短你自己定!如果三年后购买80平米房价是8000元每平米(这个跌幅够大了吧),那么房价就是64万元,如果当时买就损失了36万元,如果租售一体合约,3年交付的租金是3*12*4352.06=156,674.16。如果市面上的租金80平米是3000元每月,实际损失52,730.34,当然纯粹的租房是没有房产证的,一体租售是有租售型房产证的,方便落户口上学等等,所以这点损失应该还是可以接受的!但是如果3年后是1.1万每平米呢?下跌的损失是12万已经小于交付的房租了(这种情况房地产公司银行就赚了)!当然我想这时候大家都知道怎么选择了!就是迅速转为正式购买合约!当然房产证也就是正式的了!

所以这种模式的核心优点是一个信心合同!现在大家对房价预期没有信心,就没有购买意愿,要调动大家的购买意愿就需要能够规避房价较大幅度的下跌风险!当下跌预期都规避之后也就能正常销售,能正常销售了,房价自然也就在某个位置企稳了,房地产行业也就能平稳发展了!

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来自百度

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